Loyer impayé :
la marche à suivre.

Retard de paiement ou impayé : la différence

Un loyer versé quelques jours après l’échéance n’est pas un « impayé » au sens strict — c’est un retard, souvent lié à un oubli ou un décalage bancaire. L’impayé se définit par la persistance : le silence ou l’absence de paiement malgré une ou plusieurs relances. Cette distinction compte, car les démarches formelles ci-dessous s’adressent à la seconde situation, pas à la première.

À noter : un bail ne peut pas prévoir de pénalités de retard. Une telle clause est réputée non écrite (article 4, i, de la loi du 6 juillet 1989).

1. La relance amiable

C’est toujours la première étape, même informelle : un message, un appel, un rappel écrit. Elle résout la grande majorité des retards, qui viennent rarement d’une volonté de ne pas payer. Gardez une trace de chaque relance (date, moyen utilisé) — utile si la situation s’aggrave et qu’il faut prouver la chronologie.

Vérifiez d’abord qu’il ne s’agit pas d’un simple décalage (virement en cours, changement de banque). Puis contactez le locataire par écrit, un SMS ou un email suffit, en rappelant le montant et la période. Les modèles de lettre sont dans notre guide retard de paiement du loyer.

2. La mise en demeure

Si le silence persiste, une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) formalise la demande de paiement. Elle marque le point de départ officiel des démarches suivantes et constitue souvent une condition contractuelle pour activer une assurance loyers impayés, si vous en avez une.

La lettre indique le montant dû, la période concernée et un délai pour régulariser. Si le bail prévoit un garant, informez-le en parallèle.

3. Le commandement de payer et la clause résolutoire

Si l’impayé persiste, un commissaire de justice (anciennement huissier) délivre au locataire un commandement de payer qui vise la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors de six semaines pour régler sa dette (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Si un garant s’est porté caution, le commandement doit aussi lui être signifié dans les quinze jours (article 24). Sans régularisation, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut constater la résiliation du bail ou accorder des délais de paiement au locataire.

4. Récupérer les sommes sans mettre fin au bail

Si vous voulez seulement récupérer l’argent, l’injonction de payer devant le tribunal judiciaire permet d’obtenir un titre exécutoire sans audience. Pour les petites sommes, un commissaire de justice peut aussi engager une procédure simplifiée de recouvrement. Vous avez trois ans pour réclamer un loyer impayé (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

5. La trêve hivernale

Aucune expulsion locative ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement du locataire — même avec une décision de justice obtenue avant cette période (article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). C’est un point que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard dans la procédure.

Ce qu’il ne faut jamais faire

Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou garder les affaires du locataire pour le forcer à partir est interdit et constitue un délit (article 226-4-2 du Code pénal), quelle que soit la dette. Le dépôt de garantie ne sert pas non plus à compenser un impayé en cours de bail : il se règle à la fin de la location (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Où se faire accompagner

Les ADIL (Agences Départementales d’Information sur le Logement) offrent un conseil juridique gratuit aux bailleurs comme aux locataires, département par département. Une commission départementale de conciliation peut aussi être saisie avant d’aller devant le juge. Si vous avez une garantie Visale ou une assurance loyers impayés, contactez-la dès la mise en demeure : les délais de déclaration sont souvent stricts.

Ce que SendMyQuittance change dès les premiers signes

SendMyQuittance ne remplace aucune démarche légale. Il vous aide à repérer un retard dès le premier jour : chaque mois, à l’échéance, il vous demande si le loyer est arrivé. Si vous ne répondez pas, ou si vous répondez « pas encore », un rappel vous est renvoyé avec les offres Investisseur et Patrimoine, et l’historique de chaque rappel reste daté. Votre locataire n’est jamais contacté à votre place : c’est vous qui décidez de la relance amiable. Dès que vous confirmez le paiement, la quittance part automatiquement. Pour une quittance ponctuelle, utilisez notre générateur gratuit.